8月25日，上海市房地产市场调控新政正式出台，引发行业广泛关注。
在北京实施五环外限购放松政策十余天后，上海市也推出购房政策调整措施，从限购放宽、公积金支持力度加大等方面进行优化，政策方向与北京保持一致。
作为全国房地产市场的重要风向标，北京、上海等一线城市一直执行较为严格的限购政策。此次京沪两地接连出台限购放松措施，释放出政策层面加大市场支持力度的积极信号。
随着传统楼市销售旺季"金九银十"临近，一线城市房地产成交活跃度提升有望进一步促进房价走势趋于稳定。
上海此次限购政策调整，与北京政策呈现同步推进态势。
8月8日，北京楼市新政明确符合条件的家庭在五环外购房不再限制套数。8月25日，上海新政提出符合条件的居民家庭在外环外区域购房取消套数限制，同时废止此前针对成年单身人士的单独限购政策。
58安居客研究院院长张波分析指出，上海限购政策调整方向与北京保持同步，均针对市场需求相对不足的区域实施精准放松，政策利好将直接覆盖松江、嘉定、青浦等五大新城外环外区域。
从北京政策实施效果来看，张波表示，外围区域限购放宽后市场热度上升明显。由于上海外环内新房供应量占比高于北京，且今年以来核心区域优质地块持续供应，预计该政策对上海新房市场的整体拉动效应将弱于北京，但对外环外二手房市场的促进作用可能会强于北京。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，当前上海外环外新房库存占全市总量的70%，消化周期普遍超过20个月；同时外环外二手房挂牌量占比接近40%。限购政策优化旨在激活多套房购置需求，加快库存消化进度，尤其对新市民在外围区域购置第二套房、为父母购置养老房产等需求具有积极促进作用。
此外，北京、上海两地均同步优化了住房公积金政策。
中指研究院政策研究总监陈文静表示，上海本次优化的多项公积金政策包括提高个人住房公积金贷款额度、支持提取公积金支付购房首付款、实行住房公积金"又提又贷"等措施，整体政策思路与北京基本一致。其中针对绿色建筑和多子女家庭的公积金贷款支持政策，北京已先行实施；住房公积金"又提又贷"政策也与北京保持同步。
陈文静进一步指出，上海此次政策在降低居民购房成本方面采取更有力措施，明确取消首套、二套住房商业贷款利率区分，同时完善房产税政策，整体政策力度较北京略有加大，覆盖范围更广。市场预期北京未来可能在商业贷款利率优化、降低购房成本等方面进一步出台支持政策。
值得关注的是，近两年来一线城市房地产政策调整呈现集体行动特征，2024年初及5月末均出现多个一线城市集中放宽楼市政策的情况。
为何北京、上海等超大城市选择同步调整房地产政策？
首先，一线城市楼市具有强烈的示范效应，政策调整影响广泛。国家层面对一线城市房地产政策有统一部署和指导，各地根据统一导向结合本地实际制定具体实施政策。此外，一线城市协同行动能够在关键节点形成政策合力，增强市场预期引导效果，释放更为强劲的积极信号。
陈文静认为，随着北京、上海先后优化楼市政策，短期内深圳跟进实施类似政策的可能性显著增加。一线城市保持政策步调一致，有助于提振市场整体预期，促进房地产市场实现"止跌回稳"。
限购政策放松有望推动后续市场交易活跃度提升，特别是未来两个月将迎来传统销售旺季，政策效果有望进一步显现。
上海易居房地产研究院副院长严跃进分析，新政实施后将对上海新房和二手房市场产生双重利好。当前新房市场楼盘品质持续提升，供应节奏加快，与政策支持形成叠加效应，将更好满足改善性住房需求，预计新房带看量和签约量将出现积极增长。二手房市场也将因购房门槛降低和市场联动效应保持活跃态势，其中地段优越、户型合理、租金预期良好的二手房将表现更为突出。总体来看，上海作为全国优质房地产市场，近年来表现持续优于其他城市，此次新政预期效应良好，将进一步促进市场活跃度提升。
李宇嘉认为，总体而言，北京、上海等地政策从降低购房成本和购房门槛两方面入手鼓励需求释放，预计将产生一定的边际改善效果。
不过他同时提醒，当前楼市仍面临供应总量偏大、房价预期转弱等制约需求释放的因素。房地产政策需要结合经济基本面改善，从解决居民安家、就业、生育、养育、社会保障等系统性问题出发，形成政策组合拳，才能从根本上稳定市场预期。