以下文章来源于每经房产，作者陈荣浩
绿景白石洲项目现场 每经记者 陈荣浩 摄
9月11日，"中信城开华南"官方微信公众号发布澄清公告，针对深圳最大旧改项目绿景白石洲的市场传言进行正式回应，再次将这个备受关注的城市更新项目推向舆论焦点。
该声明明确指出近期网络流传的"中信城开拟斥资120亿元入股绿景白石洲项目"为不实信息，强调"相关内容及数据与事实严重不符"，并表示将依法追究造谣者法律责任。
作为2014年纳入深圳城市更新计划的标杆项目，绿景白石洲以358万平方米的总计容建筑面积、约2200亿元的预估货值，以及长达十余年的开发周期，始终是房地产行业关注的核心标的。
尽管此次入股传闻已被官方否认，但事件背后折射出的深圳超大型旧改项目的开发困境愈发清晰。
"不排除引入央国企合作开发"
9月12日下午，《每日经济新闻》记者实地探访绿景白石洲项目现场发现，部分在建楼栋已完成主体结构封顶，现代化高层建筑群与周边待改造的城中村建筑形成鲜明对比。
项目三期、四期地块现状显示，仍有大量老旧建筑尚未拆除，暂未进入大规模施工阶段，部分待拆迁房屋外立面已覆盖印有"盛夏C位，热浪主场"字样的防护帆布。
绿景白石洲项目未拆迁部分 每经记者 陈荣浩 摄
根据项目规划方案，绿景白石洲一期璟庭组团由6座建筑构成，包含3栋住宅楼、2栋公寓楼，其中1栋1/2单元为26层及59层商务公寓塔楼，1栋3/4/5单元为74层超高层住宅楼。
深圳房地产信息平台最新数据显示，截至9月11日，绿景白石洲璟庭共有2746套可售房源，当前已备案819套，已签订认购书179套，期房待售房源720套。
接近项目开发团队的知情人士向每经记者透露，一期住宅已达准现房标准，室内精装修工程进入收尾阶段，计划于2025年底前交付使用；剩余在售房源以110平方米、125平方米主力户型为主，187平方米大户型及顶层房源已基本售罄。
关于后续开发计划，该人士表示："目前二期地块已完成拆迁工作，三期、四期计划根据深圳最新城市更新政策调整规划指标，重新设计住宅与商业配比，未来不排除引入央国企参与合作开发。"
23亿元"对赌协议"压力显现
中信城开的澄清声明并未消除市场对绿景白石洲项目资本运作的猜测。
此次引发广泛关注的入股传言最初源于房产中介圈，后在社交平台持续发酵，传言中"中信城开拟出资120亿元获取项目二、三、四期50%权益"的具体数据成为热议焦点。
回溯至2022年6月，万科集团曾以23亿元战略投资绿景白石洲项目关联公司深圳市四达实业有限公司，获得8%股权。
当时协议约定，万科资金定向用于三期、四期开发，不参与一期、二期建设，同时享有项目三期和四期整体20%的利润分配权。
当前项目开发进度显示，一期已进入在售阶段，二期处于前期筹备中，三期、四期尚未启动建设。据每经记者了解，三期、四期规划包含大量住宅及商业办公业态，由于项目地处深圳南山区核心区位，属于城市稀缺土地资源，其后续开发主体一直是业内关注的重点。
实际上，绿景集团与万科的股权合作协议隐含对赌条款。
协议内容显示，若截至2025年9月30日，项目三期、四期未能取得开发贷款，或因资金缺口需要股东追加投资，绿景集团有权选择回购万科持有的8%股权，回购代价为万科23亿元本金加12%的复合年化收益率及相应股东贷款。
协议同时设置了万科的主动退出机制。
条款明确，若2025年12月31日前项目未取得三期、四期的四项核心开发证照（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证），或双方未能就四期开发运营达成一致，万科有权要求退出，绿景集团需按相同条件回购股权。
若绿景集团无力履行回购义务，万科在三期、四期的利润分配比例将从20%提升至40%，或复合年化收益率从12%上调至24%。
此类协议条款在一定程度上反映出绿景集团的资金压力。
作为深圳本土房企，绿景集团自2010年代初介入白石洲旧改项目后，投入了大量资源。
绿景中国地产（绿景集团港股上市平台）2025年半年报数据显示，公司流动负债达605.7亿元，上半年新增借款77.03亿元，一年内到期借贷约29.14亿元，而公司现金及银行存款仅3.425亿元，另有约14.49亿元受限制银行存款及抵押存款。
2023年，项目一期璟庭开盘销售，折后单价8.2万元/平方米起，目前已为准现房状态，预计2025年底前交付。
9月12日，国际注册创新管理师、鹿客岛科技创始人兼CEO卢克林向每经记者分析，超大型旧改项目通常采用商业地块REITs化、未开发地块股权融资、远期资产预售等方式缓解资金压力。
"当前政策环境下，企业可利用城中村改造'白名单'窗口期，将拆迁贷款转换为政府背书的专项借款，将融资成本控制在4%以下，争取一年左右的资金缓冲期。"卢克林补充道。
接盘方猜想：谁将入局深圳核心区旧改？
中信城开的辟谣声明让绿景白石洲项目的资本合作走向更添不确定性。
在此背景下，万科是否可能进一步增持项目股权？
绿景白石洲位于深圳南山区核心区位，衔接深圳湾、后海等四大总部经济区，毗邻华侨城高端住宅区，长期资产增值逻辑明确。若绿景集团选择与万科就四期开发运营达成共识，促使万科保留股权，既能缓解短期资金压力，也可借助万科的开发管理经验推进项目。
绿景白石洲项目 每经记者 陈荣浩 摄
多位业内人士在接受每经记者采访时表示，具备资金实力的大型央国企仍是最可能的合作方。
中国投资协会上市公司投资专业委员会副会长支培元分析，央国企凭借低成本资金优势和政商协调能力，在城市更新领域具有天然优势；地方城投平台也可能参与此类核心区域项目开发。
卢克林进一步指出，成功运作绿景白石洲项目需要四个核心能力：百亿元级现金储备、政府层面拆赔谈判能力、超大体量项目规划迭代能力，以及2200亿元货值的金融拆解能力。
对绿景中国而言，政策层面的积极信号或带来转机。
每经记者注意到，2025年8月，中共中央、国务院印发《关于推动城市高质量发展的意见》，明确提出"稳步推进城中村和危旧房改造"，各地正陆续出台配套支持政策。
绿景白石洲项目自2014年纳入更新计划，2023年一期入市，完整经历了中国房地产市场从高速增长到深度调整的周期。
面对资金压力与开发时限，绿景中国能否等到政策红利充分释放，仍是未知数。
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记者|陈荣浩
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