房东不满道："租客长期拖欠租金，我清理他的物品有什么问题？"
法官严肃指出："这种行为已经涉嫌违法。"
在房屋租赁矛盾中，常见租客逾期缴纳租金甚至失联的情况，部分房东会选择自行开锁进入，将租客遗留物品全部清理丢弃。这样的做法是否具有法律依据？西安市碑林区人民法院最新判决给出了明确答案。
2023年10月，王先生与房主签订《房屋租赁合同》，约定租期一年，月租金2500元，按双月支付，并明确了违约金条款。合同还规定，在租赁关系终止后，房主有权收回房屋并清理室内物品，且不承担保管责任。
图示为王先生与房主签署的租赁合同部分内容。
合同履行期间，王先生支付租金至2024年3月后便中断缴费。4月1日，房主催收租金未果，于当月23日自行收房，并将王先生留存的笔记本电脑、打印机、紫砂茶具及纪念章等财物全部丢弃。王先生发现后多次协商无果，最终诉至法院。
"租客拖欠租金，我处理他的物品何错之有？"庭审中，房主情绪激动地辩解。
法院审理认为，王先生作为承租人确有违约行为，但房主在未通知对方的情况下强行进入并丢弃财物，侵犯了王先生的合法财产权。判决要求房主返还相关物品，若无法归还需赔偿17700元。由于王先生存在欠租行为，其要求退还押金的诉求未获支持。该案经二审维持原判，现已生效。
违约与侵权的法律界定
从法律角度如何区分租客欠租与房东弃物的性质？
p>主审法官蒲晖表示，租客逾期支付租金属于合同违约范畴，是经济纠纷；而房东擅自丢弃他人财物则构成财产侵权。虽然租客违约在先，但房东的债权不能直接转化为处置他人财产的权利。财产所有权受法律保护，必须通过合法途径解决争议。
合同条款的有效性与限制
实践中，租赁合同常约定"逾期不搬可清理物品"条款，此类条款是否具有法律效力？
蒲晖法官指出，根据民法典规定，符合要件的合同条款一般有效。但条款有效不代表可任意处置财物，法院会综合考量物品价值、处置程序是否合理、是否尽到通知义务等因素。即便合同约定"视作放弃"，房东仍需遵循正当程序，避免过度行使权利。
p>值得注意的是，商业租赁与民事租赁存在差异。商事主体通常具备更强的风险判断能力，若合同明确约定了合理的处置程序，在公平前提下可能获得认可，但仍需谨慎操作。
合法维权途径指引
面对租客失联欠租，房东应如何正确维权？
蒲晖建议，首先应通过可留存证据的方式（如书面函件、短信）正式催告，明确违约后果。若需收房，必须在第三方见证下（如社区工作人员、民警）对室内物品进行清点、录像、造册，并妥善保管。同时书面通知租客限期领回物品，相关费用可向租客追偿。
法律是维护社会公平的基石，权利的行使必须有明确边界。以侵权方式应对违约行为不仅无法解决问题，反而可能承担法律责任。依法维权才是解决纠纷的正确途径。