在北京市对房地产相关政策进行优化调整之后，上海市也于近日推出了房地产市场新政策。8月25日，上海市住房和城乡建设管理委员会等6个部门联合发布了《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，该通知从住房限购政策调减、住房公积金使用优化、个人住房信贷政策调整以及个人住房房产税政策完善这四个维度，对上海房地产市场政策进行了全面优化。此次上海出台房地产新政策，旨在通过精准调控手段，有效降低居民购房门槛，进而更好地满足居民的刚性住房需求与多样化的改善性需求，缓解当前市场库存压力，提振房地产市场信心，推动房地产市场实现平稳健康发展。
住房限购政策的调减，主要目的是为了更好地满足居民的改善性住房需求，促进宜居安居目标的实现以及职住平衡的达成。政策调整后，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在上海外环以外区域购买住房时，不再受套数限制；而在外环以内区域，则限购2套住房。对于非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，若自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上，在外环外购买住房同样不限套数；若连续缴纳满3年及以上，则可在外环内限购1套住房。
此次上海针对特定居民家庭在外环外区域实行住房购买套数不限购政策，与此前北京对特定居民家庭在五环外区域不再限制住房购买套数的举措类似，都是基于当前房地产市场成交结构所做出的精准调控调整。
根据中指研究院提供的数据显示，今年以来，上海市新建商品住宅的成交情况中，外环外区域的成交量占比已经超过了60%；二手房交易方面，外环外区域的成交占比也达到了约51%。目前，上海整体楼市保持稳定运行态势，但外环外区域的新房库存去化工作面临着一定的压力。上海对外环外区域放开购房套数限制，将有助于释放该区域的购房购买力，加快库存消化速度。
本次上海新政策中，多项公积金政策得到优化，这将显著减轻缴存人的住房贷款压力。新政策加大了住房公积金对住房消费的支持力度。具体措施包括：一是提高个人住房公积金贷款额度。对于缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（包含补充公积金）的最高贷款额度将上浮15%。其中，首套房最高贷款额度从原先的160万元提高至184万元，多子女家庭购买首套房的上浮比例可进行叠加计算，贷款额度从192万元提高至216万元；二套房最高贷款额度则从130万元提高至149.5万元。二是支持缴存人提取住房公积金用于支付购房首付款。三是支持住房公积金"又提又贷"模式，即缴存人在提取住房公积金支付购房首付款后，其住房公积金贷款额度的计算不会受到影响。
政策调整之后，对于总价相对不高的房产，使用公积金贷款有可能实现对购房贷款的全额覆盖。可贷款额度的提升，将进一步降低购房所需的首付款额度，从而切实减轻购房者的资金压力。此外，公积金新政策还充分体现了对绿色建筑购买以及多子女家庭住房需求的支持。
商业性个人住房贷款不再区分首套住房与二套住房，这一调整将有效降低购房者的利息支出。银行业金融机构在进行利率定价时，不再对首套住房和二套住房进行区分，而是根据实际情况合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。这意味着二套住房的贷款利率有望得到降低，对于减少居民购房的利息支出、降低每月还款金额、减轻整体房贷负担都具有积极意义。
个人住房房产税政策的完善，将有助于降低多套住房的持有成本。此次上海新政策规定，对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房，暂免征收房产税；对于购买的第二套及以上住房，在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。房产税支出的降低，将有利于提升居民改善住房条件的意愿。
上海房地产新政策的出台，将会给市场带来哪些具体变化呢？在半个多月之前，北京出台了房地产新政策，随后市场热度出现了一定程度的提升。据此预计，上海此次推出的新政策，不仅能够带来短期内的购房购买力释放，更为重要的是，它将有助于转变购房者的观望情绪，从根本上提振市场信心。每年的9月和10月是房地产市场的传统销售旺季，北京和上海这两座一线城市在"金九银十"到来之前优化调整房地产相关政策，有望加快市场预期的修复进程，对房地产市场产生积极的拉动作用。
总体来看，我国房地产市场目前仍处于调整周期之中，但市场依然拥有广阔的发展机遇和良好的发展前景。我们应当进一步采取有力措施，巩固房地产市场止跌回稳的良好态势，结合城市更新工作，积极推进城中村和危旧房改造项目，通过多种手段共同发力，释放居民的改善性住房需求。