伴随中交地产（证券简称：*ST中地，证券代码：000736）重大资产重组资产交割工作的完成，上市公司已将房地产开发业务相关资产与负债整体置出至控股股东中交房地产集团有限公司，与此同时，中交地产管理层迎来重大调整，为企业战略转型奠定重要基础。
公司原董事长、总裁等核心管理团队成员已集体提交辞职申请，同时宣布聘任新的总裁、副总裁及财务总监等高级管理人员。其中，新任总裁曾益明具备丰富的行业经验，曾任职于龙湖集团，先后担任龙湖物业服务集团有限公司总经理、董事长，以及龙湖智创生活执行董事、首席运营官等关键岗位。
重组后的中交地产明确将战略重心转向物业管理、资产管理等轻资产业务，致力于实现向轻资产运营模式的全面转型。曾益明的加盟，被业内视为中交地产加速推进轻资产战略的重要举措，其专业能力有望为企业转型注入新动能，不过转型成效仍有待市场检验。
高管团队全面升级
中交地产近期发布的公告显示，公司收到多位董事及高级管理人员的书面辞职报告。其中，郭主龙申请辞去董事长、董事、董事会战略与执行委员会成员及董事会提名委员会成员职务；徐爱国申请辞去总裁、董事及董事会战略与执行委员会成员职务；汪剑平、王尧、杨光泽、孙卫东、陈玲、梅瑰分别申请辞去执行总裁、副总裁、副总裁兼总法律顾问、副总裁、副总裁及财务总监职务。
在完成管理层换届工作后，公司选举叶朝锋、曾益明为第十届董事会非独立董事候选人。管理层任命方面，聘任曾益明担任公司总裁，李进军为公司副总裁，田玉利为公司副总裁兼总法律顾问、首席合规官，何海洪为公司财务总监，构建起专业化的新管理团队。
公开资料显示，曾益明出生于1975年，毕业于浙江大学土木工程专业，早期在浙江省建工集团历任工程师、项目经理等职，积累了扎实的工程管理经验。2006年加入龙湖集团后，凭借出色的业务能力逐步晋升，从重庆区域项目工程负责人、运营负责人，一路晋升至龙湖智创生活执行董事兼首席运营官，在智慧服务领域拥有深厚积淀。
其职业履历显示，2017年9月至2021年9月期间，曾益明同时担任龙湖物业服务集团有限公司总经理、董事长及龙湖集团副总裁，全面负责智慧服务业务的运营管理，涵盖住宅及商业物业管理服务等核心板块。2021年，龙湖创业元老王光建启动退休计划，曾益明开始逐步接棒相关管理职责。同年7月，他接任王光建绿城服务非执行董事职务；10月，正式出任龙湖智创生活执行董事、首席运营官。
2022年1月7日，在曾益明担任龙湖智创生活首席运营官不久，龙湖集团发布公告，建议分拆附属公司龙湖智创生活有限公司在联交所主板独立上市。分拆完成后，龙湖集团仍持有龙湖智创生活不少于50%的权益，保持控股地位。同日，龙湖智创生活向港交所递交首次公开招股书。
然而，龙湖智创生活的上市进程并非一帆风顺。2022年7月7日，首份招股书失效后，公司随即递交第二份招股书。据当时媒体报道，上市计划推迟的主要原因在于募集资金规模未达预期。
2023年1月16日，龙湖智创生活招股书状态再次变更为失效。对此，龙湖集团当时回应称，公司正持续更新申请资料，后续将结合市场环境灵活决策，合理把控上市节奏。
实际上，自2021年下半年起，物业企业赴港上市热潮逐渐降温。2022年，受房地产市场调整影响，资本市场对物业管理企业的估值预期趋于谨慎，导致物业企业招股书失效或递表失败案例增多。东方财富Choice数据显示，2022年成功登陆港交所的物业企业仅6家，较2021年的13家大幅下降，而2020年这一数字为18家。
随着龙湖智创生活上市计划搁置，2023年3月，曾益明辞去在龙湖智创生活及绿城服务的相关职务。同年4月，他正式加盟中交物业服务集团有限公司，担任总经理职务，为中交地产的轻资产布局提前储备核心人才。
曾益明在龙湖任职期间获得了具有竞争力的薪酬待遇。根据龙湖智创生活披露的招股书，他持有龙湖集团约0.05%股权；2019年至2021年，其年薪分别为814万元、1164.2万元及1662.4万元，充分体现了市场对其专业能力的认可。
新任副总裁李进军则更为年轻，1975年出生，毕业于浙江大学土木工程专业，曾在浙江省建工集团担任工程师、项目经理等岗位。2006年加入龙湖集团，从重庆区域项目工程负责人、运营负责人逐步晋升至龙湖智创生活执行董事兼首席运营官。
北京盈科（上海）律师事务所资产律师陆鼎在接受界面新闻采访时分析："市场对高管团队未来构成存在猜测，认为龙湖系可能全面接管。但我认为最终很可能形成中交服务团队主导，与龙湖系专业人才良性竞争的'赛马机制'。"
战略重组实现"断臂求生"
就在不久前的8月31日，中交地产与控股股东中交房地产集团有限公司正式签署《资产交割确认书》，将房地产开发业务相关资产和负债整体置出至中交房地产集团，标志着公司此次重大资产重组工作圆满收官。
通过本次重组，中交地产将总负债达473.9亿元的房地产开发板块剥离至控股股东，同步完成38亿元债券清偿，资产负债率从89.75%大幅降至40.17%。根据公司披露信息，相关公司债清偿义务转移工作已全部完成，中交房地产集团将承继中交地产发行的"21中交债"、"23中交06"、"25中交01"、"25中交02"及"25中交03"公司债的清偿责任。
陆鼎对界面新闻指出："当前中交地产的核心任务是在今年年末实现净资产转正。随着资产体量优化，这一目标的实现难度已显著降低。"
"此次资产重组通过'断臂求生'的资本运作，有效化解了公司的退市风险。"上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受界面新闻采访时表示。
由于2024年末经审计的归属于上市公司股东的净资产为负值，根据《深圳证券交易所股票上市规则》相关规定，中交地产自2025年4月16日起被实施退市风险警示，成为A股市场首家被实施退市风险警示的央企地产上市公司。公司陷入困境并非短期因素所致，而是行业调整与自身经营问题长期积累的结果。
受房地产行业周期性波动影响，中交地产业绩持续承压。2022年公司尚能实现3393.95万元盈利，但2023年起陷入亏损，当年亏损16.11亿元，2024年亏损进一步扩大至51.79亿元。同时，由于近年来债务融资规模较大，公司资产负债率长期处于高位，截至2024年末高达89.75%。
作为央企中国交通建设集团有限公司旗下房地产上市平台，中交地产的经营困境折射出行业调整期的普遍挑战。事实上，在行业深度调整背景下，即便具备央企背景的房企也难以独善其身。2025年上半年，保利发展营收同比下滑16.08%，为近5年来中期营收首次下降，盈利水平自2021年起也持续走低；华侨城自2022年起陷入亏损，经营压力持续加大；电建地产近期业绩表现同样不容乐观。
不过，行业分化态势明显，中国金茂、华润置地等企业实现了业绩逆势增长。以华润置地为例，2025年上半年实现营业收入949.2亿元，同比增长19.9%；股东应占溢利118.8亿元，同比增长16.2%，展现出强劲的经营韧性。
事实上，中交地产布局轻资产转型早有铺垫。2023年，公司已开始从行业头部企业引进专业人才，其中从绿城引入李进军，从龙湖引入曾益明，二者均在轻资产运营领域拥有丰富经验。2024年11月，中交地产与关联方中交集团、地产集团、中交一公局及中交投资签署协议，完成对中交物业服务集团有限公司100%股权的收购。
根据中交地产2024年年报，公司当年物业管理收入达7.28亿元，占营业收入比重3.98%，同比增长60.91%，这一增长主要得益于对中交物业服务集团有限公司的成功收购。
业内专家普遍认为，中交地产目前仅初步化解了退市风险，轻资产转型的成功仍需精细化运营支撑，转型效果有待长期检验。陆鼎表示："中交地产轻资产业务规模尚小，物业管理在管面积不足，商业运营缺乏品牌引领能力，建设管理业务与绿城等头部企业存在差距。对中交地产而言，转型之路任重道远。重组完成后，企业摆脱了历史包袱，但如何有效推进转型并最终取得成功，将是新管理团队面临的核心课题。"
轻资产转型成行业新趋势
在房地产行业深度调整的背景下，中交地产的轻资产转型并非个例，多家房企均选择通过业务模式创新向轻资产方向转型。当前市场环境下，轻资产模式正成为房企突破发展瓶颈、构建新增长曲线的重要路径。
华远地产已将房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东华远集团，未来将聚焦代建、酒店经营、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等轻资产业务，实现业务结构的战略性调整。
美的置业则从上市公司层面剥离房地产开发业务，将发展重心转向轻资产模式，专注于物业管理、商业物业投资与运营及房地产科技等经营性业务。
格力地产的转型更为彻底，通过置出房地产开发资产及负债，置入珠海免税集团股权，主业全面转向免税业务，并已更名为珠免集团，实现了业务架构的根本性重塑。
此外，2025年4月25日，*ST南置公告称，拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东中国电建地产集团有限公司。根据公司披露的最新进展，相关交易正在积极推进中。
中指研究院企业研究总监刘水分析认为，随着房地产市场进入存量时代，增量建设规模逐步收缩，存量资产管理业务展现出广阔发展空间。房企构建新发展模式，需要重点发力代建、物业管理、商业管理、交易服务等轻资产业务，培育新的利润增长点。